Hoàn công là thủ tục hành chính quan trọng giúp chủ đầu tư cập nhật tài sản đã xây dựng trên mảnh đất của họ. Vậy, có chăng đây là một thủ tục bắt buộc? Có trường hợp nào xây nhà nhưng không cần hoàn công không và ý nghĩa của việc hoàn công nằm ở những điểm nào. N&N Home sẽ cung cấp cho bạn thông tin chi tiết về hoàn công bao gồm: vai trò của hoàn công, hồ sơ hoàn công gồm những giấy tờ gì và quy trình hoàn công ra sao?


HOÀN CÔNG LÀ GÌ? VAI TRÒ CỦA HỒ SƠ HOÀN CÔNG ĐỐI VỚI CÔNG TRÌNH TRÊN ĐẤT


Hoàn công là cập nhật tài sản hình thành trên đất, là công trình đúng với giấy phép xây dựng (đã được cấp trước đó) và được nhà nước công nhận. Nếu không hoàn công, pháp luật sẽ không công nhận phần tài sản hình thành trên đất đó.

Ví dụ: SỔ ĐỎ chỉ là GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT nhưng sau khi hoàn công, cập nhật tài sản vào sổ thì giấy chứng nhận sẽ thể hiện là GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRÊN ĐẤT (SỔ HỒNG).





Sổ đỏ chưa hoàn công



Sổ đỏ đã hoàn công và cập nhật tài sản hình thành trên đất => sổ hồng
HƯỚNG DẪN ĐỌC SỔ ĐỎ/SỔ HỒNG CHO NGƯỜI MỚI BẮT ĐẦU


Tôi xin lấy hai ví dụ trên để cho quí vị dễ thấy, ba bức ảnh dưới đây là kim chỉ nam cho người mới bắt đầu xem sổ




HỒ SƠ HOÀN CÔNG BAO GỒM NHỮNG GÌ?

1. Giấy phép xây dựng
2. Hợp đồng xây dựng của chủ nhà ký với các nhà thầu.
3. Biên bản nghiệm thu, bàn giao công trình (có thời gian tương ứng với thời điểm là hoàn công). Ví dụ: nhà thi công hoàn tất năm 2014 nhưng đến 2017 mới hoàn công thì toàn bộ hồ sơ phải tương ứng với năm 2017
4. Hoá đơn xây dựng tương ứng với giá trị hợp đồng (thông thường chỉ xuất hoá đơn nhân công theo định mức tối thiểu của từng khu vực). Thông thường chủ nhà hay thuê đơn vị khác ngoài đơn vị thi công làm dịch vụ hoàn công và phải trả thêm 10% phí VAT để xuất hoá đơn hoàn công. Do đó, theo qui định chủ nhà được phép tự mua vật tư và thuê nhân công nên chỉ càn xuất hoá đơn nhân công là có thể hoàn công được để giảm thiểu chi phí xuất hoá đơn.
5. Bản vẽ hoàn công.

NHÀ Ở CÓ BẮT BUỘC PHẢI LÀM HỒ SƠ HOÀN CÔNG KHÔNG?


Theo qui định hiện tại thì không nhất thiết phải hoàn công sau khi xây dựng. Tuy nhiên, hoàn công giúp làm tăng giá trị tài sản trên đất thông qua việc công nhận tài sản hình thành được cập nhật vào sổ.
GIÁ TRỊ CỦA HOÀN CÔNG NẰM Ở NHỮNG ĐIỂM NÀO?


1. Khi bạn đi vay ngân hàng, thẩm định tài sản, giá trị tài sản hình thành trên đất sẽ được tính vào gía trị định giá làm cơ sở để cấp tín dụng.

Ví dụ: nếu nhà chưa hoàn công thì ngân hàng chỉ định giá gía trị của đất. Trong trường hợp, diện tích 50m2, ngân hàng định giá 20tr/m2 tương ứng 1 tỷ đồng cho toàn bộ lô đất. Nếu nhà đã hoàn công với qui mô 1 trệt 2 lầu, tương ứng với 200m2 diện tích sàn. Ngân hàng sẽ định giá thêm khoảng 5 – 6 triệu/1m2 sàn xây dựng => khoảng 1- 1,2 tỷ. Vậy tổng giá trị định giá là 2,2 tỷ và bạn có thể vay 70%, xấp xỉ 1,5 tỷ.

=> Tóm lại không hoàn công, bạn vay được 700tr. Hoàn công, bạn vay được 1,5 tỷ



2. Rủi ro pháp lý do tài sản chưa hoàn công mang lại, khi bạn đi mua nhà và bạn gặp phải tài sản chưa hoàn công, khả năng trong quá trình chuyển nhượng,văn phòng đăng ký đất đai hậu kiểm và phát hiện công trình có những hạng mục xây sai phép và sẽ yêu cầu tháo dỡ trước khi cho sang tên.

Tuy nhiên không phải quận nào cũng kiểm tra kĩ về chuyện này, ngoài ra để xử lý vấn đề này khi bạn vô tình mua phải nhà chưa hoàn công thì khi nộp hồ sơ chuyển nhượng bạn nên đăng ký chuyển nhượng theo hình thức cập nhập sổ (cập nhật tên trên sổ và không yêu cầu đổi sổ mới. Vì khi chuyển nhượng theo hình thức đổi sổ mới sẽ bắt buộc phải vẽ lại hiện trạng dẫn đến những hạng mục sai phép sẽ không được chấp nhận)



Chính vì những rủi ro pháp lý mà nhà chưa hoàn công mang lại nên trong hoạt động mua bán, nhà chưa hoàn công sẽ khó bán và có gía trị thấp hơn.

3. Nếu nhà bạn chưa hoàn công và bị lộ giới đường phát sinh sau thời điểm xây nhà, thì khi qui hoạch đền bù để mở rộng đường, nhà nước sẽ không đền bù phần nhà của bạn thuộc lộ giới đường. Vì hiểu nôm na rằng, chưa hoàn công thì chưa được nhà nước công nhận.

4. Khi bạn muốn sửa sang hoặc cơi nới nhằm gia tăng diện tích sử dụng như nâng tầng, thay đổi công năng,… Nếu nhà chưa hoàn công thì việc xin giấy phép để thi công cho các hạng mục phát sinh sau là điều không thể thực hiện được.

5. Các thủ tục và qui định hoàn công thường thay đổi do đó sau khi xây dựng bạn nên tiến hành hoàn công ngay cho công trình. Càng để lâu, các qui định thay đổi sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến việc hoàn công của bạn, ví dụ các qui định về khoảng lùi, PCCC,…


QUY TRÌNH VÀ THỦ TỤC HOÀN CÔNG

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ hoàn công

1. Giấy phép xây dựng (giấy phép được UBND cấp trước khi thi công)
2. Hợp đồng xây dựng của chủ nhà ký với nhà thầu.
3. Biên bản nghiệm thu, bàn giao công trình với nhà thầu.
4. Hoá đơn xây dựng tương ứng với giá trị hợp đồng.
5. Bản vẽ hoàn công (liên hệ các đơn vị đo vẽ để làm thủ tục này)

Bước 2: Nộp hồ sơ hoàn công


Nộp cho Phòng Quản Lý Đô Thị thuộc UBND quận/huyện/xã (nơi cấp phép xây dựng)
Bước 3: Lấy biên nhận và chờ đợi


Nhận biên nhận từ cơ quan cấp phép và đợi khoảng 2 tháng trong trường hợp hồ sơ về Sở Tài Nguyên Môi Trường hoặc 2 tuần nếu hồ sơ được cấp đổi tại quận.
Bước 4: Bổ sung hồ sơ hoàn công (nếu có)


Bổ sung các hồ sơ liên quan nếu được yêu cầu trong quá trình làm thủ tục.
Bước 5: Nhận lại sổ


Nhận lại sổ tại phòng Tài Nguyên Môi Trường của quận theo lịch hẹn trong biên nhận (thời gian nhận sổ có thể bị trễ hẹn từ 1 – 2 tuần và bạn sẽ được thông báo dời ngày)



Theo dõi chúng tôi trên Facebook: https://www.facebook.com/nhathaugiare

————————————————————————–

N&N Home Design & Construction – Đồng hành xây dựng tổ ấm

Địa chỉ: 15 KDC Vườn Cau, P.Hiệp Bình Phước, Q.Thủ Đức

Mail: trongoixaynha@gmail.com

Website: trongoixaynha.com