Tweet
Đầu tư khách sạn mini đang trở thành lựa chọn thông minh cho các nhà đầu tư có nguồn vốn vừa phải. Trong đó, mô hình khách sạn 3 tầng với diện tích mỗi tầng 120m2 đang ngày càng được ưa chuộng nhờ thiết kế gọn gàng, tối ưu chi phí nhưng vẫn đáp ứng đầy đủ công năng và tiêu chuẩn dịch vụ cơ bản. Trong bài viết này, Vạn An Group sẽ phân tích chi tiết chi phí xây dựng khách sạn mini 2 sao 3 tầng diện tích mỗi tầng 120m2, giúp nhà đầu tư có cái nhìn tổng quan và lập kế hoạch tài chính một cách chính xác, hiệu quả. Tổng quan mô hình khách sạn mini 2 sao
Khách sạn mini 2 sao là loại hình lưu trú quy mô nhỏ, phù hợp với nhà đầu tư có ngân sách vừa phải. Mô hình này thường cao từ 2 đến 5 tầng, số lượng phòng dao động từ 20 đến dưới 50 phòng. Ưu điểm nổi bật là chi phí đầu tư không quá lớn, dễ quản lý, vận hành linh hoạt và khả năng thu hồi vốn nhanh.
Theo Tiêu chuẩn Quốc gia TCVN 4391:2015 về xếp hạng khách sạn tại Việt Nam, để đạt tiêu chuẩn khách sạn 2 sao, một khách sạn cần đáp ứng các tiêu chí chính sau:
1. Quy mô và số lượng phòng ngủ:
Chi phí xây dựng một khách sạn mini không chỉ là con số đơn giản bằng diện tích × đơn giá/m², mà là một bài toán tổng hợp của nhiều biến số như thiết kế, vật liệu, địa điểm thi công, yêu cầu kỹ thuật, pháp lý,....Dưới đây là phân tích chi tiết từng yếu tố ảnh hưởng đến tổng chi phí đầu tư của khách sạn mini 2 sao 3 tầng:
Diện tích xây dựng và quy mô công trình
Yếu tố đầu tiên và có ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí chính là diện tích xây dựng. Với khách sạn 3 tầng, mỗi tầng 120m², tổng diện tích sàn là 360m². Tuy nhiên, chi phí không chỉ tính riêng phần diện tích sàn mà còn bao gồm các phần móng, mái, sân, ban công, các khu kỹ thuật phụ trợ,....
Ngoài ra, việc mở rộng thêm tầng hầm hoặc thiết kế sân thượng có mái che để phục vụ mục đích kinh doanh cũng khiến chi phí đầu tư tăng lên đáng kể, thường dao động từ 15–25% tổng giá trị công trình. Do đó, khi dự toán ngân sách, nhà đầu tư cần tính toán đầy đủ cả diện tích chính và phần phụ trợ để đảm bảo kế hoạch tài chính hợp lý.
Phong cách thiết kế kiến trúc khách sạn
Phong cách kiến trúc là yếu tố ảnh hưởng mạnh đến chi phí xây dựng và cũng là điều tạo nên bản sắc riêng cho khách sạn. Những công trình theo hướng hiện đại tối giản thường có đường nét thẳng, hình khối đơn giản, ít chi tiết trang trí, giúp rút ngắn thời gian thi công và tiết kiệm chi phí nhân công.
Ngược lại, các thiết kế tân cổ điển hoặc mang phong cách châu Âu lại sử dụng nhiều chi tiết phào chỉ, cột giả, mái vòm... đòi hỏi thợ tay nghề cao và thời gian thi công dài hơn, khiến chi phí tăng 15–30%.
Vị trí địa lý công trình
Vị trí xây dựng cũng là một yếu tố tác động lớn đến chi phí tổng thể xây dựng khách sạn mini 2 sao 3 tầng do ảnh hưởng đến đơn giá nhân công, giá vật liệu, chi phí vận chuyển, tiến độ thi công và thủ tục pháp lý. Tại các đô thị lớn, chi phí mặt bằng và thuế đầu vào cao nhưng lại thuận lợi trong việc thuê nhân công chất lượng và tiếp cận vật tư.
Ngược lại, vùng ven đô hoặc tỉnh lẻ thường có chi phí thấp hơn nhưng lại gặp khó khăn về vận chuyển, kéo dài thời gian thi công và khó đảm bảo chất lượng nhân công. Một số khu vực còn gặp vướng mắc về địa hình hoặc quy hoạch, gây ảnh hưởng đến tiến độ và phát sinh chi phí gián tiếp.
Đơn vị thiết kế thi công khách sạn
Nhiều chủ đầu tư thường xem nhẹ việc lựa chọn đơn vị thiết kế – thi công và chỉ cân nhắc theo mức giá. Tuy nhiên, đây là yếu tố then chốt ảnh hưởng đến cả chi phí lẫn chất lượng công trình. Một đơn vị chuyên nghiệp, giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực khách sạn sẽ giúp tối ưu thiết kế từ bản vẽ đầu tiên, tránh lãng phí diện tích, tiết kiệm vật liệu và đưa ra giải pháp thi công phù hợp với ngân sách thực tế.
Ngược lại, nếu chọn phải nhà thầu thiếu chuyên môn, chủ đầu tư có thể đối mặt với nhiều rủi ro như sai lệch bản vẽ, phát sinh chi phí, kéo dài tiến độ hoặc chất lượng thi công không đảm bảo. Những vấn đề này không chỉ làm tăng chi phí đầu tư ban đầu mà còn ảnh hưởng đến chi phí sửa chữa, bảo trì trong quá trình vận hành. Chính vì vậy, việc lựa chọn đơn vị thiết kế thi công không chỉ nên dựa vào giá, mà cần xét đến năng lực chuyên môn, số lượng công trình đã thực hiện và chế độ bảo hành, hậu mãi.
Cách tính chi phí xây dựng khách sạn mini 2 sao 3 tầng diện tích mỗi tầng 120m2
Sẽ không có một con số cụ thể cho chi phí xây dựng khách sạn mini 2 sao 3 tầng diện tích 120m2 mỗi tầng. Vì chi phí sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố vị trí, phong cách, quy mô,...Để giúp bạn đọc và các chủ đầu tư dễ dàng hình dung tổng chi phí cần chuẩn bị, bạn có thể sử dụng các phương pháp dưới đây để ước lượng tổng chi phí xây dựng khách sạn mini:
Dưới đây là chi phí ước lượng khách sạn mini 2 sao 3 tầng được tính dựa trên bảng giá tham khảo của Vạn An Group:
Lưu ý: Đây là mức chi phí tham khảo. Chi phí thực tế có thể thay đổi tùy thuộc vào địa điểm xây dựng, giá nguyên vật liệu từng thời điểm và yêu cầu cụ thể của chủ đầu tư.
Gợi ý phương án bố trí công năng trên diện tích 120m²/tầng
- Theo TCVN 4391:2015 diện tích phòng khách sạn mini 2 sao trung bình cho các loại phòng (giường đơn, giường đôi, phòng gia đình,..) khoảng 20m2. Nhưng để tính số phòng trên mỗi tầng cần trừ diện tích cho hành lang, khu vực chung. Một cách tương đối diện tích phòng chiếm khoảng 70 - 75% tổng diện tích sàn, phần còn lại dành cho hành lang và không gian phụ trợ. Do đó:
⇒ Khi đó, số phòng trên mỗi tầng = 252/20 = 12 phòng ( 12 phòng trên mỗi tầng)
⇒ Suy ra, tổng số phòng xây dựng khách sạn mini 2 sao 3 tầng là: = 3 x 12 = 36 phòng
Tuy nhiên, theo tiêu chuẩn xếp hạng khách sạn 2 sao tại Việt Nam, số phòng tối thiểu chỉ cần 20 phòng. Do đó, thay vì bố trí tối đa 36 phòng, chủ đầu tư có thể điều chỉnh công năng các tầng để tối ưu hiệu của kinh doanh của mình. Vạn An Group xin gợi ý phương án bố trí công năng cho khách sạn mini 2 sao 3 tầng diện tích mỗi tầng 120m2 như sau:
Để kiểm soát chi phí hiệu quả khi xây dựng khách sạn mini 2 sao 3 tầng, chủ đầu tư nên ưu tiên lựa chọn giải pháp thiết kế thi công trọn gói thay vì thuê riêng lẻ từng hạng mục. Đặc biệt, làm việc với những đơn vị có kinh nghiệm thực chiến trong phân khúc khách sạn nhỏ sẽ giúp tối ưu mặt bằng công năng, lựa chọn vật liệu phù hợp và hạn chế phát sinh trong quá trình thi công.
Một trong những đơn vị uy tín trong lĩnh vực này là Vạn An Group, với đội ngũ kiến trúc sư chuyên sâu, kho mẫu thiết kế phong phú và chính sách hỗ trợ hấp dẫn như miễn phí thiết kế kiến trúc khi thi công trọn gói, chiết khấu thi công nội thất, hỗ trợ hồ sơ xin phép xây dựng. Nhờ đó, chủ đầu tư có thể giảm đáng kể chi phí đầu tư mà vẫn đảm bảo chất lượng công trình đạt chuẩn khách sạn 2 sao.
Như vậy, chi phí xây dựng khách sạn mini 2 sao 3 tầng diện tích mỗi tầng 120m² dao động khoảng 4.64 – 4.72 tỷ đồng. Để tối ưu ngân sách và đảm bảo chất lượng, chủ đầu tư nên lựa chọn đơn vị thiết kế – thi công trọn gói uy tín, có kinh nghiệm thực chiến trong lĩnh vực khách sạn. Nếu bạn đang cần được tư vấn bài bản thiết kế khoa học dự toán rõ ràng cho công trình khách sạn mini 2 sao của mình, hãy để Vạn An Group đồng hành cùng bạn. Chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ bạn từ ý tưởng, hồ sơ pháp lý, bản vẽ thiết kế đến thi công hoàn thiện, đảm bảo đẹp, đúng chuẩn ngân sách.
Khách sạn mini 2 sao là loại hình lưu trú quy mô nhỏ, phù hợp với nhà đầu tư có ngân sách vừa phải. Mô hình này thường cao từ 2 đến 5 tầng, số lượng phòng dao động từ 20 đến dưới 50 phòng. Ưu điểm nổi bật là chi phí đầu tư không quá lớn, dễ quản lý, vận hành linh hoạt và khả năng thu hồi vốn nhanh.
Theo Tiêu chuẩn Quốc gia TCVN 4391:2015 về xếp hạng khách sạn tại Việt Nam, để đạt tiêu chuẩn khách sạn 2 sao, một khách sạn cần đáp ứng các tiêu chí chính sau:
1. Quy mô và số lượng phòng ngủ:
- Tối thiểu 20 phòng ngủ
- Thiết kế phù hợp với mục đích kinh doanh, bố trí các khu vực dịch vụ hợp lý và thuận tiện.
- Nội và ngoại thất được thiết kế, bài trí hài hòa, hợp lý
- Đảm bảo lối đi thuận tiện cho người khuyết tật
- Khu vực buồng ngủ có khả năng cách âm tốt
- Phòng giường đơn: tối thiểu 15m2
- Phòng giường đôi hoặc hai giường đơn: tối thiểu 17m2
- Phòng gia đình: 20m2
- Giường ngủ, bàn ghế, tủ để đồ, gương soi, đèn đọc sách, rèm cửa.
- Điều hòa nhiệt độ hoặc quạt điện
- Điện thoại nội bộ
- Tivi
- Tủ lạnh hoặc minibar
- Ấm đun nước
- Dụng cụ pha trà, cà phê
- Nước uống đóng chai miễn phí
- Internet tốc độ cao (wifi hoặc cáp)
- Két an toàn
- Hướng dẫn sử dụng các thiết bị trong phòng
- 01 nhà hàng
- Lễ tân phục vụ 24/24 giờ
- Dịch vụ buồng phòng hàng ngày
- Dịch vụ ăn uống
- Dịch vụ bảo vệ
- Dịch vụ giặt là
- Cung cấp thông tin du lịch
- Đảm bảo các tiêu chuẩn về an ninh, phòng cháy chữa cháy
- Có hệ thống thoát hiểm rõ ràng, dễ tiếp cận
- Đảm bảo vệ sinh an toàn thực phẩm
- Thu gom và xử lý rác thải theo quy định
Chi phí xây dựng một khách sạn mini không chỉ là con số đơn giản bằng diện tích × đơn giá/m², mà là một bài toán tổng hợp của nhiều biến số như thiết kế, vật liệu, địa điểm thi công, yêu cầu kỹ thuật, pháp lý,....Dưới đây là phân tích chi tiết từng yếu tố ảnh hưởng đến tổng chi phí đầu tư của khách sạn mini 2 sao 3 tầng:
Diện tích xây dựng và quy mô công trình
Yếu tố đầu tiên và có ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí chính là diện tích xây dựng. Với khách sạn 3 tầng, mỗi tầng 120m², tổng diện tích sàn là 360m². Tuy nhiên, chi phí không chỉ tính riêng phần diện tích sàn mà còn bao gồm các phần móng, mái, sân, ban công, các khu kỹ thuật phụ trợ,....
Ngoài ra, việc mở rộng thêm tầng hầm hoặc thiết kế sân thượng có mái che để phục vụ mục đích kinh doanh cũng khiến chi phí đầu tư tăng lên đáng kể, thường dao động từ 15–25% tổng giá trị công trình. Do đó, khi dự toán ngân sách, nhà đầu tư cần tính toán đầy đủ cả diện tích chính và phần phụ trợ để đảm bảo kế hoạch tài chính hợp lý.
Phong cách thiết kế kiến trúc khách sạn
Phong cách kiến trúc là yếu tố ảnh hưởng mạnh đến chi phí xây dựng và cũng là điều tạo nên bản sắc riêng cho khách sạn. Những công trình theo hướng hiện đại tối giản thường có đường nét thẳng, hình khối đơn giản, ít chi tiết trang trí, giúp rút ngắn thời gian thi công và tiết kiệm chi phí nhân công.
Ngược lại, các thiết kế tân cổ điển hoặc mang phong cách châu Âu lại sử dụng nhiều chi tiết phào chỉ, cột giả, mái vòm... đòi hỏi thợ tay nghề cao và thời gian thi công dài hơn, khiến chi phí tăng 15–30%.
Vị trí địa lý công trình
Vị trí xây dựng cũng là một yếu tố tác động lớn đến chi phí tổng thể xây dựng khách sạn mini 2 sao 3 tầng do ảnh hưởng đến đơn giá nhân công, giá vật liệu, chi phí vận chuyển, tiến độ thi công và thủ tục pháp lý. Tại các đô thị lớn, chi phí mặt bằng và thuế đầu vào cao nhưng lại thuận lợi trong việc thuê nhân công chất lượng và tiếp cận vật tư.
Ngược lại, vùng ven đô hoặc tỉnh lẻ thường có chi phí thấp hơn nhưng lại gặp khó khăn về vận chuyển, kéo dài thời gian thi công và khó đảm bảo chất lượng nhân công. Một số khu vực còn gặp vướng mắc về địa hình hoặc quy hoạch, gây ảnh hưởng đến tiến độ và phát sinh chi phí gián tiếp.
Đơn vị thiết kế thi công khách sạn
Nhiều chủ đầu tư thường xem nhẹ việc lựa chọn đơn vị thiết kế – thi công và chỉ cân nhắc theo mức giá. Tuy nhiên, đây là yếu tố then chốt ảnh hưởng đến cả chi phí lẫn chất lượng công trình. Một đơn vị chuyên nghiệp, giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực khách sạn sẽ giúp tối ưu thiết kế từ bản vẽ đầu tiên, tránh lãng phí diện tích, tiết kiệm vật liệu và đưa ra giải pháp thi công phù hợp với ngân sách thực tế.
Ngược lại, nếu chọn phải nhà thầu thiếu chuyên môn, chủ đầu tư có thể đối mặt với nhiều rủi ro như sai lệch bản vẽ, phát sinh chi phí, kéo dài tiến độ hoặc chất lượng thi công không đảm bảo. Những vấn đề này không chỉ làm tăng chi phí đầu tư ban đầu mà còn ảnh hưởng đến chi phí sửa chữa, bảo trì trong quá trình vận hành. Chính vì vậy, việc lựa chọn đơn vị thiết kế thi công không chỉ nên dựa vào giá, mà cần xét đến năng lực chuyên môn, số lượng công trình đã thực hiện và chế độ bảo hành, hậu mãi.
Cách tính chi phí xây dựng khách sạn mini 2 sao 3 tầng diện tích mỗi tầng 120m2
Sẽ không có một con số cụ thể cho chi phí xây dựng khách sạn mini 2 sao 3 tầng diện tích 120m2 mỗi tầng. Vì chi phí sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố vị trí, phong cách, quy mô,...Để giúp bạn đọc và các chủ đầu tư dễ dàng hình dung tổng chi phí cần chuẩn bị, bạn có thể sử dụng các phương pháp dưới đây để ước lượng tổng chi phí xây dựng khách sạn mini:
- Tổng diện tích xây dựng = Diện tích mặt sàn x số tầng
- Chi phí thiết kế = Diện tích xây dựng tổng x Đơn giá thiết kế/m2
Dưới đây là chi phí ước lượng khách sạn mini 2 sao 3 tầng được tính dựa trên bảng giá tham khảo của Vạn An Group:
| Hạng mục | Đơn giá (VNĐ/m2) | Diện tích tính toán | Chi phí tạm tính (VNĐ) |
| I. THIẾT KẾ KIẾN TRÚC KHÁCH SẠN | 160.000 – 180.000 VNĐ/m2 | 360m2 | ~58 – 65 triệu |
| II. THIẾT KẾ NỘI THẤT KHÁCH SẠN | 180.000 – 200.000 VNĐ/m2 | 360m2 | ~65 – 72 triệu |
| III. THI CÔNG XÂY DỰNG KHÁCH SẠN | |||
| 3.1 Thi công phần thô | 4.170.000 VNĐ/m2 | 360m2 | ~1.50 tỷ |
| 3.2 Thi công phần hoàn thiện | 3.440.000 VNĐ/m2 | 360m2 | ~1.24 tỷ |
| 3.3 Thi công phòng cháy chữa cháy, điện nhẹ | 870.000 VNĐ/m2 | 360m2 | ~310 triệu |
| 3.4 Thi công trang thiết bị & nội thất | 3.930.000 VNĐ/m2 | 360m2 | ~1.41 tỷ |
| TỔNG CHI PHÍ DỰ KIẾN | ~4.64 – 4.72 tỷ | ||
Gợi ý phương án bố trí công năng trên diện tích 120m²/tầng
- Theo TCVN 4391:2015 diện tích phòng khách sạn mini 2 sao trung bình cho các loại phòng (giường đơn, giường đôi, phòng gia đình,..) khoảng 20m2. Nhưng để tính số phòng trên mỗi tầng cần trừ diện tích cho hành lang, khu vực chung. Một cách tương đối diện tích phòng chiếm khoảng 70 - 75% tổng diện tích sàn, phần còn lại dành cho hành lang và không gian phụ trợ. Do đó:
- Giả sử 70% diện tích sàn dành cho phòng khách sạn:
⇒ Khi đó, số phòng trên mỗi tầng = 252/20 = 12 phòng ( 12 phòng trên mỗi tầng)
⇒ Suy ra, tổng số phòng xây dựng khách sạn mini 2 sao 3 tầng là: = 3 x 12 = 36 phòng
Tuy nhiên, theo tiêu chuẩn xếp hạng khách sạn 2 sao tại Việt Nam, số phòng tối thiểu chỉ cần 20 phòng. Do đó, thay vì bố trí tối đa 36 phòng, chủ đầu tư có thể điều chỉnh công năng các tầng để tối ưu hiệu của kinh doanh của mình. Vạn An Group xin gợi ý phương án bố trí công năng cho khách sạn mini 2 sao 3 tầng diện tích mỗi tầng 120m2 như sau:
- Tầng 1: Sảnh chính, lễ tân, khu chờ, WC chung, bếp ăn nhỏ/ăn sáng, phòng kỹ thuật/kho
- Tầng 2 & 3: 5 phòng nghỉ tiêu chuẩn (diện tích 20m² mỗi phòng)
Để kiểm soát chi phí hiệu quả khi xây dựng khách sạn mini 2 sao 3 tầng, chủ đầu tư nên ưu tiên lựa chọn giải pháp thiết kế thi công trọn gói thay vì thuê riêng lẻ từng hạng mục. Đặc biệt, làm việc với những đơn vị có kinh nghiệm thực chiến trong phân khúc khách sạn nhỏ sẽ giúp tối ưu mặt bằng công năng, lựa chọn vật liệu phù hợp và hạn chế phát sinh trong quá trình thi công.
Một trong những đơn vị uy tín trong lĩnh vực này là Vạn An Group, với đội ngũ kiến trúc sư chuyên sâu, kho mẫu thiết kế phong phú và chính sách hỗ trợ hấp dẫn như miễn phí thiết kế kiến trúc khi thi công trọn gói, chiết khấu thi công nội thất, hỗ trợ hồ sơ xin phép xây dựng. Nhờ đó, chủ đầu tư có thể giảm đáng kể chi phí đầu tư mà vẫn đảm bảo chất lượng công trình đạt chuẩn khách sạn 2 sao.
Như vậy, chi phí xây dựng khách sạn mini 2 sao 3 tầng diện tích mỗi tầng 120m² dao động khoảng 4.64 – 4.72 tỷ đồng. Để tối ưu ngân sách và đảm bảo chất lượng, chủ đầu tư nên lựa chọn đơn vị thiết kế – thi công trọn gói uy tín, có kinh nghiệm thực chiến trong lĩnh vực khách sạn. Nếu bạn đang cần được tư vấn bài bản thiết kế khoa học dự toán rõ ràng cho công trình khách sạn mini 2 sao của mình, hãy để Vạn An Group đồng hành cùng bạn. Chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ bạn từ ý tưởng, hồ sơ pháp lý, bản vẽ thiết kế đến thi công hoàn thiện, đảm bảo đẹp, đúng chuẩn ngân sách.