Tweet
Khách sạn 3 sao thường có quy mô đầu tư vừa phải nên việc kiểm soát chi phí và hiệu quả khai thác rất quan trọng. Tuy nhiên, một số sai lầm trong giai đoạn thiết kế có thể khiến chủ đầu tư phải trả thêm tiền trong quá trình xây dựng hoặc vận hành sau này.
Dưới đây là những lỗi mình thấy nên kiểm tra trước khi chốt phương án.
1. Chỉ quan tâm số phòng mà quên diện tích phục vụ
Tăng số phòng đồng nghĩa với tăng nhu cầu về hành lang, thang, hệ thống kỹ thuật, khu vực housekeeping, kho và các không gian phục vụ khác.
Nếu cố ép quá nhiều phòng vào một khu đất, khách sạn có thể đạt được số phòng mong muốn nhưng lại khó vận hành.
Vì vậy, số phòng nên được xác định sau khi đã tính toán tổng thể quỹ đất và công năng, thay vì lấy số phòng làm mục tiêu đầu tiên.
2. Đầu tư quá nhiều vào mặt tiền
Mặt tiền quan trọng vì tạo nhận diện cho khách sạn, nhưng không phải cứ nhiều chi tiết hoặc vật liệu đắt tiền là hiệu quả.
Một công trình có thể gây ấn tượng khi nhìn từ ngoài nhưng lại có phòng nhỏ, giao thông bất tiện hoặc thiếu không gian phục vụ.
Đặc biệt với khách sạn 3 sao, ngân sách nên được phân bổ dựa trên khả năng tạo doanh thu và chi phí vận hành lâu dài, không chỉ tập trung vào phần khách nhìn thấy đầu tiên.
3. Chọn vật liệu đẹp nhưng khó bảo trì
Đây là vấn đề dễ bị bỏ qua khi mới nhìn phối cảnh.
Một số vật liệu hoặc chi tiết trang trí có thể rất đẹp khi hoàn thiện nhưng khó vệ sinh, khó thay thế hoặc nhanh xuống cấp trong điều kiện thời tiết đặc thù.
Ví dụ, công trình ở khu vực ven biển như Cát Bà cần tính đến tác động của môi trường; khu vực có mùa mưa rõ rệt cũng cần chú ý đến vật liệu và các vị trí dễ bám bẩn, thấm nước.
Chi phí bảo trì nên được tính ngay từ giai đoạn thiết kế.
4. Thiếu không gian dành cho vận hành
Khách sạn không chỉ có phòng ngủ và sảnh.
Trong quá trình hoạt động còn có khu vực dành cho nhân viên, kho, housekeeping, tập kết đồ vải, kỹ thuật, rác thải, giao nhận hàng hóa...
Nếu những khu vực này bị cắt giảm để tăng diện tích phòng, nhân viên sẽ phải xử lý công việc trong những không gian không phù hợp.
Đây là một trong những trường hợp mà việc tối ưu diện tích trên bản vẽ có thể lại làm giảm hiệu quả vận hành thực tế.
5. Chạy theo tiện ích nhưng chưa tính nhu cầu thực
Sky bar, nhà hàng, phòng hội nghị hay các tiện ích khác có thể tạo thêm giá trị cho khách sạn, nhưng không phải dự án nào cũng cần đầu tư giống nhau.
Hiep Binh Hotel và Hòa Bình Hotel là những ví dụ có khai thác không gian tầng mái cho sky bar. Nhưng với dự án khác, nếu lượng khách không đủ hoặc vị trí không thuận lợi, một tiện ích tương tự có thể trở thành phần diện tích và chi phí vận hành không cần thiết.
Tiện ích nên xuất phát từ nhóm khách và mô hình kinh doanh.
6. Chọn phong cách trước khi xác định bài toán công năng
Tân cổ điển, hiện đại, Indochine hay boutique đều có thể phù hợp với khách sạn 3 sao.
Vấn đề là phong cách không nên trở thành yếu tố quyết định toàn bộ phương án ngay từ đầu.
Một mặt tiền đẹp nhưng không phù hợp với hình dạng khu đất, khí hậu hoặc ngân sách sẽ khiến việc triển khai phía sau khó khăn hơn.
Nên xác định khu đất, khách hàng, quy mô và công năng trước, sau đó mới phát triển ngôn ngữ kiến trúc phù hợp.
7. Chỉ tính chi phí xây dựng mà quên chi phí vận hành
Một phương án có chi phí đầu tư ban đầu thấp chưa chắc là phương án tiết kiệm nhất.
Nếu vật liệu nhanh xuống cấp, thiết bị khó bảo trì, hành lang và khu phục vụ bố trí không hợp lý hoặc nhân sự phải di chuyển quá nhiều, chi phí vận hành có thể tăng đều trong nhiều năm.
Với khách sạn, nên nhìn bài toán theo vòng đời công trình thay vì chỉ nhìn vào tổng mức đầu tư ban đầu.
Trước khi chốt phương án nên kiểm tra gì?
Mình thường ưu tiên kiểm tra theo thứ tự:
Nếu muốn xem đầy đủ hơn cách các yếu tố này được kết hợp trong thiết kế khách sạn tiêu chuẩn 3 sao, có thể tham khảo thêm các phương án và công trình thực tế.
Theo mình, thiết kế khách sạn tốt không nhất thiết là phương án có nhiều chi tiết nhất hay nhiều phòng nhất. Quan trọng hơn là quy mô đầu tư, công năng và cách vận hành phải khớp với nhau ngay từ đầu.
Dưới đây là những lỗi mình thấy nên kiểm tra trước khi chốt phương án.
1. Chỉ quan tâm số phòng mà quên diện tích phục vụ
Tăng số phòng đồng nghĩa với tăng nhu cầu về hành lang, thang, hệ thống kỹ thuật, khu vực housekeeping, kho và các không gian phục vụ khác.
Nếu cố ép quá nhiều phòng vào một khu đất, khách sạn có thể đạt được số phòng mong muốn nhưng lại khó vận hành.
Vì vậy, số phòng nên được xác định sau khi đã tính toán tổng thể quỹ đất và công năng, thay vì lấy số phòng làm mục tiêu đầu tiên.
2. Đầu tư quá nhiều vào mặt tiền
Mặt tiền quan trọng vì tạo nhận diện cho khách sạn, nhưng không phải cứ nhiều chi tiết hoặc vật liệu đắt tiền là hiệu quả.
Một công trình có thể gây ấn tượng khi nhìn từ ngoài nhưng lại có phòng nhỏ, giao thông bất tiện hoặc thiếu không gian phục vụ.
Đặc biệt với khách sạn 3 sao, ngân sách nên được phân bổ dựa trên khả năng tạo doanh thu và chi phí vận hành lâu dài, không chỉ tập trung vào phần khách nhìn thấy đầu tiên.
3. Chọn vật liệu đẹp nhưng khó bảo trì
Đây là vấn đề dễ bị bỏ qua khi mới nhìn phối cảnh.
Một số vật liệu hoặc chi tiết trang trí có thể rất đẹp khi hoàn thiện nhưng khó vệ sinh, khó thay thế hoặc nhanh xuống cấp trong điều kiện thời tiết đặc thù.
Ví dụ, công trình ở khu vực ven biển như Cát Bà cần tính đến tác động của môi trường; khu vực có mùa mưa rõ rệt cũng cần chú ý đến vật liệu và các vị trí dễ bám bẩn, thấm nước.
Chi phí bảo trì nên được tính ngay từ giai đoạn thiết kế.
4. Thiếu không gian dành cho vận hành
Khách sạn không chỉ có phòng ngủ và sảnh.
Trong quá trình hoạt động còn có khu vực dành cho nhân viên, kho, housekeeping, tập kết đồ vải, kỹ thuật, rác thải, giao nhận hàng hóa...
Nếu những khu vực này bị cắt giảm để tăng diện tích phòng, nhân viên sẽ phải xử lý công việc trong những không gian không phù hợp.
Đây là một trong những trường hợp mà việc tối ưu diện tích trên bản vẽ có thể lại làm giảm hiệu quả vận hành thực tế.
Sky bar, nhà hàng, phòng hội nghị hay các tiện ích khác có thể tạo thêm giá trị cho khách sạn, nhưng không phải dự án nào cũng cần đầu tư giống nhau.
Hiep Binh Hotel và Hòa Bình Hotel là những ví dụ có khai thác không gian tầng mái cho sky bar. Nhưng với dự án khác, nếu lượng khách không đủ hoặc vị trí không thuận lợi, một tiện ích tương tự có thể trở thành phần diện tích và chi phí vận hành không cần thiết.
Tiện ích nên xuất phát từ nhóm khách và mô hình kinh doanh.
6. Chọn phong cách trước khi xác định bài toán công năng
Tân cổ điển, hiện đại, Indochine hay boutique đều có thể phù hợp với khách sạn 3 sao.
Vấn đề là phong cách không nên trở thành yếu tố quyết định toàn bộ phương án ngay từ đầu.
Một mặt tiền đẹp nhưng không phù hợp với hình dạng khu đất, khí hậu hoặc ngân sách sẽ khiến việc triển khai phía sau khó khăn hơn.
Nên xác định khu đất, khách hàng, quy mô và công năng trước, sau đó mới phát triển ngôn ngữ kiến trúc phù hợp.
7. Chỉ tính chi phí xây dựng mà quên chi phí vận hành
Một phương án có chi phí đầu tư ban đầu thấp chưa chắc là phương án tiết kiệm nhất.
Nếu vật liệu nhanh xuống cấp, thiết bị khó bảo trì, hành lang và khu phục vụ bố trí không hợp lý hoặc nhân sự phải di chuyển quá nhiều, chi phí vận hành có thể tăng đều trong nhiều năm.
Với khách sạn, nên nhìn bài toán theo vòng đời công trình thay vì chỉ nhìn vào tổng mức đầu tư ban đầu.
Trước khi chốt phương án nên kiểm tra gì?
Mình thường ưu tiên kiểm tra theo thứ tự:
- Quỹ đất và hình dạng khu đất.
- Nhóm khách hàng mục tiêu.
- Số phòng phù hợp.
- Giao thông đứng và ngang.
- Khu vực phục vụ, kỹ thuật và hậu cần.
- Vật liệu và khả năng bảo trì.
- Tiện ích có thực sự cần thiết không.
- Chi phí đầu tư và chi phí vận hành.
Nếu muốn xem đầy đủ hơn cách các yếu tố này được kết hợp trong thiết kế khách sạn tiêu chuẩn 3 sao, có thể tham khảo thêm các phương án và công trình thực tế.
Theo mình, thiết kế khách sạn tốt không nhất thiết là phương án có nhiều chi tiết nhất hay nhiều phòng nhất. Quan trọng hơn là quy mô đầu tư, công năng và cách vận hành phải khớp với nhau ngay từ đầu.
Attached Files