Ðề: Gía Trị Đầu Tư Dự Án

Nhờ Các Anh Chị & Các Bậc Tiền Bối Cho ý Kiện Rất Mong Tịn Thanks!

Ðề: Gía Trị Đầu Tư Dự Án

Bạn hỏi kiểu này thì chuyên gia cũng phải bó tay thôi . Muốn mọi người có thể tư vấn bạn cần có thêm một số thông tin, đại loại như sau:
- Công trình cũ là loại gì? Vì có khi đơn vị tháo dỡ còn phải trả thêm tiền để được tháo dỡ công trình cho bạn đấy .
- Đường kính cọc nhồi, chiều sâu dự kiến, địa chất khu vực (sơ bộ)? ...
- Phương án kết cấu ? Khung dầm? sàn phẳng? ....
- Thang máy 1000-1500kg có bao nhiêu điểm dừng ?. Dùng thang loại nào?. Có phòng máy, không phòng máy ? Nhà cung cấp dự kiến (OTIS, MITSUBISHI, SCHINDLER, FUJI, KONE ....) ?
- Máy phát điện công suất bao nhiêu ?
- Hệ thống chữa cháy bao gồm những thứ gì? có cần báo khói, báo cháy tự động không?. Có springkler không? có hệ thống chữa cháy bọt không?. Có cần hệ thống PA, CCTV không?
- Hệ thống máy lạnh trung tâm sử dụng loại nào? Các khu vực cần phải làm lạnh, khối tích của các khu vực này?
Nói chung là để đánh giá thì cần có nhiều thông tin hơn nữa. Nếu bạn chỉ cấp thông tin sơ sài thì không ai có thể có ý kiến được đâu. Để đánh giá hiệu quả kinh tế nhằm quyết định đầu tư thì kiến thức của một KSXD là chưa đủ đâu. Cần có sự tham gia của nhiều bộ môn khác nhau, nhất là phải có đánh giá và góp ý của các chuyên gia về QL và vận hành thì việc đầu dự án mới sát thực tế và khả thi được.

Ðề: Gía Trị Đầu Tư Dự Án

Rất cám ơn bạn đã tư vấn!

- Công trình cũ là rạp Olympic.
- Dự kiến cọc nhồi d = 1m, sâu 32m
- Khung vách cứng. Tải công trình lớn, nhịp lớn nên không dám nói trước kích thước dầm, sàn.
- Thang máy 14 điểm dừng, có phòng máy,dự kiến chọn hãng SCHINDLER.
- Trừ 2 tầng hầm & 1 tầng thượng ra, dĩ nhiên các sàn còn lại đều cần máy điều hòa nhiệt độ. Nói chung có sân khấu, trường quay studio, phòng dạy múa bale, dạy nhảy, nhà hàng, bar... và khối văn phòng.

Vì đây là khu đất cty mình đang còn trong giai đọan thương lượng xem có nên quyết định đầu tư không ( dù đã chọn phương hướng sẽ xây dựng một trung tâm văn hóa ) do đó chưa có một bản vẽ thiết kế nào.

- Theo ý HĐQT cty mình thì sẽ nhờ đơn vị nước ngoài thiết kế khu trung tâm này, và quy mô + chất lượng công trình sẽ là cao cấp.
- Mình đã tính vốn đầu tư khỏang 6tr USD. Thời gian hoàn vốn tệ nhất là 12 năm, sớm nhất là 9 năm. Kỳ vọng lãi suất 12% (vay usd), do đó NPV từ 600 ngàn usd cho đến 2 triệu USD; IRR từ 15 % - 23%. Tính thuần ROI từ 127% - 182%, còn nếu đã tính rủi ro dòng tiền & kỳ vọng thì NPVR từ 10% - 23%. Trả lãi vay usd trong vòng 5 năm (Cty mình có khả năng vay USD).

Vì mình không rành giá thiết bị nên ước tính như sau :
+ Thang máy từ 50 - 60 ngàn USD/ thang
+ Máy phát điện 120 ngàn USD (mình nghe anhh bạn mình báo giá công trình của anh ấy - cao ốc văn phòng 21 tầng khỏang 150.000 usd - 3000KVA).
+ Hệ thống phòng cháy , chuông báo cháy tự động, nói chung là đầy đủ để đảm bảo an toàn cho tòa nhà. Mình tính 650 ngàn usd.(Cao ốc văn phòng 21 tầng khỏang 950.000 usd ).
- Hệ thống máy lạnh trung tâm, mình tính 1 triệu usd (Cao ốc văn phòng 21 tầng khỏang 1,6 triệu usd ).

Công trình mình đang tính là 14 tầng , bao gồm 2 hầm, 1 thượng, 11 tầng kinh doanh.

Vì mình không là kỹ sư điện nên mình lo lắng về giá thiết bị, nó ảnh hưởng rất nhiều đến vốn đầu tư. Nếu tính thuần như một đồng nghiệp của mình là lấy giá trị lắp đặt thiết bị = 40% giá xây dựng thì chênh lệch với mình 20 triệu usd. Một khỏang cách quá lớn. Nhưng nếu đồng ý với cách tính của đồng nghiệp thì mình phủ nhận giá thiết bị mình đã tính. Mình cần sự chứng minh, nếu sai mình sẵn sàng chấp nhận. Đồng nghiệp thì tính rợ, 40 % hay 60% là một còn số áp đặt tùy theo ý mỗi người, vốn tư nhân, không phải vốn nhà nước nên khó mà lấy theo định mức. Còn phương pháp tính của mình thì hơi chi tiết , mình lấy tương đối các thiết bị quan trọng áp vào. Sếp đang chờ sự thống nhất của tụi mình.

Nếu ai có công trình tương tự thì cho mình một cái giá so sánh thêm, rất mong sự hỗ trợ!

Rất mong bạn & các bậc tiền bối tư vấn thêm cho. Chân thành cảm ơn ý kiến quý báu của bạn !

Ðề: Gía Trị Đầu Tư Dự Án

Theo tôi với những thông tin mà bạn đang có thì khó mà xác định được chi phí đầu tư. Vì công trình của bạn là dạng phức hợp, nó có nhiều tính năng đặc biệt, như trường quay, sân khấu ... Hiện nay, suất đầu tư 1m2 văn phòng cao cấp loại A khoảng 700 USD, căn hộ cao cấp khoảng 500 USD. Còn dạng công trình mà bạn đưa ra thì ... . Chi phí đầu tư chỉ có thể xác định tương đối chính xác khi mà đã có phương án kiến trúc và qui mô của các hạng mục bên trong công trình.
Nếu công ty bạn dự kiến thuê TVTK nước ngoài, bạn có thể tham khảo giá xây lắp qua các tài liệu của Davis Langdon & Seah (http://www2.dlsqs.com/modules.php?name=News). Họ thường có tổng kết suất đầu tư cho một số dạng công trình.