Ðề: Quy Hoạch đô Thị Quốc Tế

Tính chất và Quy mô của khu đô thị

Những nhân tố này bao gồm :
-Những cơ sở sản xuất công nghiệp và thủ công nghiêp.
-Những kho tàng trung ương và của địa phương.
-Những cơ sở giao thông vận tải đường sắt đường thuỷ ,đường bộ ,đường hàng không.
-Những cơ quan hành chính ,chính tri.
-Những cơ sở nghiên cứu khoa học và đào tạo cán bộ.
-Những cơ sở chữa bệnh nghỉ ngơi ,an dưỡng và du lịch.
những nhân tố tạo thàh đô thị nêu trên chính là những cơ sở kinh tế ,chính trị văn hoá xã hội..mà sự hình thành những cơ sở đó có tác dụng đến sự phát sinh và phát triển của đô thị ,đồng thời những nhân tố ấy cũng quyết định tính chất của đô thi.
Vấn đề xác định quy mô hợp lý của một đô thị

Sự phát triển của các nước cho thấy rằng quy ô đô thị quá lớn hoặc quá nhỏ đều có những mặt không hợp lý.đô thị quá lớn gây ra những hiện tượng xấu ở mọi phương diện trong cuộc sống của dân đô thị như :cơ cấu sử dụng đất ,bán kính ohục vụ ,các vấn đề sản xuất ,về ảnh hưởng môi trường ,về sinh hoạt đi lại của người dân đô thị.ngược lại quy mô đô thị quá nhỏ thì không phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế ,xã hội đời sống và tổ chức quản lý của đô thi.
Như vậy việc xác định quy mô hợp lý của một đô thị là cần thiết và đó là vấn đề hết sức phức tạp.bởi vì quá trình hình thành và phát trểin đô thị là quá trình liên tục nảy sinh nhiều mâu thuẫn những tác động mạnh mẽ nhiều yếu tố khác.Mộ đô thị có quy mô hợp lý khi trong điều kiện kinh tế ,xã hội và thiên nhiên cho phép bảo đảm điều kiện tốt nhất đẻ tổ chức sản xuất và đời sống nhân dân với kinh phí xây dựng và quản lý đô thị ít nhất.

Ðề: Quy Hoạch đô Thị Quốc Tế

Ùn tắc giao thông ở thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội xảy ra hàng ngày, gây tổn hại lớn về kinh tế và làm tăng ô nhiễm môi trường, không khí, ảnh hưởng xấu đến sức khỏe con người. Nhiều hội nghị của các ban ngành chức năng của Trung ương và địa phương đã bàn, thảo luận và đưa ra nhiều giải pháp để chống ùn tắc giao thông nhưng xem ra ít có hiệu quả.
Đã xuất hiện một nghịch lý, khi làm thêm cầu, mở rộng đường thì ùn tắc lại xảy ra trầm trọng hơn. Lỗi không phải ở những cây cầu, con đường mới mà ở sự thiếu đồng bộ. Ví như ở Hà Nội, đường Kim Liên - Ô Chợ Dừa mở rộng tới 50m, cầu lớn Thanh Trì đưa vào sử dụng chẳng những ùn tắc thêm mà còn tăng tai nạn giao thông và ô nhiễm. Tình hình ở TP Hồ Chí Minh cũng tương tự khi mở rộng, nâng cấp một số đường nội thành và triển khai chương trình chống ngập. Có thể nhận thấy rằng, các biện pháp hành chính (đóng thuế trước bạ cao hoặc ngừng cấp đăng ký...), đưa các lực lượng thanh niên, học sinh, dân phòng tham gia chỉ dẫn giao thông, hoặc tăng cường cảnh sát... như lâu nay vẫn làm chỉ là giải pháp tình thế. Lối hành xử “nước đến chân mới chạy” đối với giao thông đô thị dẫn đến hậu quả tồi tệ như hiện nay là khó tránh.

Nhìn vào thực trạng giao thông ở các thành phố lớn hiện tại, điều dễ nhận ra là phát triển giao thông thiếu tầm nhìn chiến lược. Giao thông được ví như mạch máu, ùn tắc sẽ làm tê liệt hoạt động của con người. Cơ sở hạ tầng kỹ thuật, phương tiện giao thông ở các thành phố đã không theo kịp sự phát triển kinh tế và bùng nổ dân số đô thị mà lẽ ra phát triển giao thông phải đi trước, tính toán đến nhu cầu đi lại của người dân và mức độ lưu chuyển vật chất, hàng hóa khi các thành phố đang trong quá trình xây dựng, phát triển. ách tắc và ùn tắc giao thông ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh sẽ còn dài dài, nếu không có những giải pháp rất cơ bản, lâu dài với tầm nhìn xa và quyết tâm lớn của Đảng bộ, chính quyền các thành phố.

Thiết nghĩ, những nhà lãnh đạo, quản lý, các cơ quan chức năng trong xây dựng chiến lược, chính sách phát triển kinh tế - xã hội của thành phố nên đổi mới tư duy, trong đó có việc đổi mới tư duy về phát triển và quản lý giao thông đô thị. Nhất thiết việc quy hoạch, phát triển giao thông phải đi trước một bước so với kinh tế - xã hội và phải gắn với quy hoạch, phát triển đô thị trong tầm nhìn xa hơn. Cần điều tra, nghiên cứu kỹ về thực trạng và nhu cầu phát triển giao thông của các thành phố lớn và tham khảo kinh nghiệm của các thành phố trên thế giới trong việc quy hoạch và phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật và phương tiện giao thông công cộng. Thái Lan, Ma-lai-xi-a, Bỉ và các nước châu Âu, ở các thủ đô, thành phố lớn với một vài triệu dân, họ đã quy hoạch, xây dựng hệ thống giao thông, trong đó giao thông công cộng với nhiều phương tiện hoạt động. Đáng kể nhất là phương tiện công cộng được quan tâm phát triển mạnh như xe buýt, tàu điện ngầm, đường sắt trên cao, đường vận tải riêng bằng xe điện nối sân bay với hệ thống quốc lộ... Quy hoạch và xây dựng giao thông đô thị của các nước này đều gắn liền và làm trước khi xây dựng đô thị. Ma-lai-xi-a là một nước dân số nhỏ hơn ta nhiều mà cũng xây dựng thủ đô hành chính khá xa với các trung tâm kinh tế, văn hóa, xã hội ở thành phố Cualalămpơ.

Ở ta, nếu công tác quy hoạch giao thông đô thị có tầm nhìn xa và đi trước phát triển kinh tế, xã hội thì sẽ không phải chi phí quá lớn cho giải phóng mặt bằng khi cải tạo, làm mới và nâng cấp giao thông đô thị. Số tiền đền bù giải tỏa làm đường nội đô nên để làm những con đường mới ở ngoại ô, hoặc hệ thống giao thông dành riêng cho xe điện chở khách, xe điện trên cao nối sân bay Nội Bài, sân bay Tân Sơn Nhất với hệ thống giao thông của các thành phố. Cần có chính sách phát triển kinh tế ra vùng nông thôn ngoại vi, xây dựng, phát triển hệ thống giao thông vành đai đô thị thì sẽ giảm bớt cư dân nội đô và dân các tỉnh lân cận sẽ không tập trung vào thành phố, mật độ người và phương tiện tham gia giao thông giảm đi thì ách tắc, ùn tắc mới có cơ giảm được. Hơn nữa, việc phát triển kinh tế - xã hội sẽ đồng đều, hài hòa giảm sự cách biệt giữa thành thị và nông thôn. Việc ủy ban Thường vụ Quốc hội quyết định giám sát việc thực hiện pháp luật về trật tự an toàn giao thông trong đó có việc giám sát quy hoạch và thực hiện các quy hoạch giao thông đô thị, nói lên ý nghĩa và tầm quan trọng của vấn đề.

Ðề: Quy Hoạch đô Thị Quốc Tế

Sẽ xây dựng tiêu chí khu đô thị kiểu mẫu

Ngày 8-9, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân đã có buổi làm việc và thị sát tình hình xây dựng tại khu đô thị (KĐT) Phú Mỹ Hưng (Q.7) và Thủ Thiêm (Q.2, TP.HCM). Ông Nguyễn Hồng Quân đồng ý với đề xuất công nhận khu A KĐT Phú Mỹ Hưng rộng 433ha là KĐT kiểu mẫu của cả nước.



Một sơ đồ quy hoạch - Ảnh minh họa Tuy nhiên ông Quân chưa đồng ý với sáu tiêu chí về KĐT kiểu mẫu mà Sở Qui hoạch - kiến trúc TP đưa ra như: xây dựng công trình kiến trúc hài hòa cảnh quan, phù hợp với qui hoạch phê duyệt; chất lượng cuộc sống, môi trường sinh thái thân thiện với con người; công tác quản lý, xây dựng đảm bảo chất lượng... Bộ trưởng nói sẽ giao cho các vụ trực thuộc bộ thành lập tổ công tác để bàn việc xác định các tiêu chí này. Lãnh đạo UBND TP cũng cho biết trong tháng chín TP sẽ có văn bản trình Bộ Xây dựng về các tiêu chí trên.

Ðề: Quy Hoạch đô Thị Quốc Tế

2 triệu USD cho các dự án bền vững

Tin từ Hội Kiến trúc sự TP.HCM cho biết, giải thưởng Holcim Awards lần thứ hai cho những công trình xây dựng bền vững trên toàn thế giới chính thức bắt đầu. Tổng giá trị giải thưởng cho 5 cuộc thi khu vực và một cuộc thi toàn cầu lên đến 2 triệu USD.
Cuộc thi toàn cầu giới thiệu các phương án giải quyết những vấn đề về kỹ thuật môi trường, kinh tế - xã hội và văn hóa ảnh hưởng đến ngành xây dựng đương đại. Giải thưởng là một sáng kiến của tổ chức Holicim Foundation tại Thụy Sĩ nhằm khuyến khích và tạo ý tưởng truyền thống, tìm ra những thách thức cho tính bền vững.

Bên cạnh những dự án xây dựng đang trong giai đoạn thiết kế, giải thưởng cũng tìm đến những dự án mới chỉ nằm ở cấp độ ý tưởng, dành cho các tác giả dưới 35 tuổi.

Ðề: Quy Hoạch đô Thị Quốc Tế

Bộ mặt đô thị: Trăm hoa đua nở và... xấu đều

KTS Nguyễn Ngọc Dũng từng “thừa nhận” với nhà báo Đỗ Trung Quân một “hoàn cảnh”: “đô thị ta có ưu điểm là… xấu đều”. Thực ra, cách “nói phóng đại” ấy đang diễn tả một thực trạng mà dự thảo “Quy định quản lý kiến trúc đô thị” gọi là công tác kiến trúc đang “bộc lộ nhiều bất cập và thiếu sót”.
Nhiều cái đẹp cộng lại thành… không đẹp!


Độ phản quang kính của mặt tiền ngôi nhà này có quá 70% như dự thảo quản lý kiến trúc quy định? KTS Nguyễn Trường Lưu nói: “Tôi thừa nhận thực trạng hiện tại là mỹ quan đô thị chưa đẹp, còn thiếu thẩm mỹ, lố nhố”. Anh kể thêm rằng, có người bạn Pháp đã nói với anh rằng, xét về kiến trúc nhà phố, giới kiến trúc Việt Nam là bậc thầy trong việc tìm tòi thể hiện. Tuy nhiên, ở Việt Nam có thực trạng là hai cái đẹp đứng cạnh nhau lại thành cái không đẹp.
PGS - TS - KTS Nguyễn Khởi nhận định về nguyên nhân của tình trạng này: “Tôi cho rằng, trong việc cấp phép xây dựng hiện nay, chúng ta đã có những quy chuẩn kỹ thuật, còn việc quản lý thẩm mỹ thì đang bị buông lỏng. Theo tôi, muốn đảm bảo thẩm mỹ đô thị, dứt khoát phải quản lý. Còn quản lý như thế nào, việc đầu tiên là phải có thiết kế đô thị”.

Những yếu tố kiến trúc liên quan đến thẩm mỹ chính là màu sắc, vật liệu, hình khối, kết cấu... Những chi tiết này minh hoạ cho bức tranh “trăm hoa đua nở” trên đường phố. Ở đó, không chỉ có “những cái đẹp cộng lại thành không đẹp” mà còn có cả những cái xấu và sai. Có thể dẫn ra nhiều ví dụ về sự bất cập của các yếu tố này hiện rõ trên phố phường.
“Tôi có cảm giác là màu sắc công trình hiện nay, đặc biệt là ở những khu dân cư dạng phân lô, không chỉ biến thành phố trở thành một sân khấu cải lương lớn, mà thậm chí còn gây một tâm lý dễ nóng giận cho những người điều khiển phương tiện giao thông trên đường”, KTS Việt Phú ngán ngẩm nhận xét sau khi liệt kê những công trình dùng gam màu nóng “chình ình” giữa phố.
Nên hiểu đây là sự “phong phú” hay sự không đồng nhất. Còn nhận xét về việc dùng kính màu làm mặt tiền, KTS Quốc Hưng - công ty Cảnh Quan phát biểu: “Phong trào dùng kính trang trí có tráng thuỷ ở mặt tiền nhà rộ lên vào khoảng 8 năm nay. Sự xuất hiện của “trào lưu” này dẫn đến bức xúc, thậm chí kiện tụng nhau do bị hắt nắng, song do chưa có quy định tiêu chuẩn nào về loại kính này nên cuối cùng sự bức xúc đó đành chìm vào quên lãng”.
Thực trạng này đặt ra vấn đề cần quản lý kiến trúc đô thị. KTS Lưu Trọng Hải nêu ý kiến: “TP.HCM đã có những cơ hội để chỉnh trang đô thị, như việc mở rộng đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa, cải tạo kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè, mở đại lộ Đông - Tây. Song chúng ta đã không nắm bắt được những cơ hội đó do công tác chỉ đạo của TP không theo kịp yêu cầu. Lẽ ra khi có chủ trương tu sửa một con đường, con kênh, các nhà quản lý chuyên môn sớm xây dựng thiết kế đô thị và đề xuất lãnh đạo ban hành chính sách để thực hiện thiết kế đó. Đối với những công trình đã trót không tận dụng được cơ hội, vẫn cần có thiết kế đô thị để người dân, nhà đầu tư tự nhận thức được yêu cầu về diện mạo nơi mình sinh sống, để góp phần vào việc chỉnh trang”.

Cần một chuẩn mực



Đô thị phú mỹ hưng, nơi có quy chế quản lý về kiến trúc.


Hiện nay, tại TP.HCM đã có quy định bước đầu về quản lý kiến trúc và các cuộc họp của giới chuyên môn đã dự thảo quy định có 5 chương này đến lần thứ 4. Có thể đó là bước đi đầu tiên chứng tỏ rằng thẩm mỹ đô thị bước đầu đã được chú ý.

Mặt kính phản quang chiếm tỷ lệ lớn của mặt tiền toà nhà. tỷ lệ này có cần được quy định? Điều 23 của dự thảo ghi rõ: “Mặt ngoài nhà (mặt tiền, mặt bên) không sử dụng các màu nóng (như đỏ, đen) màu chói (như vàng, cam) trên toàn bộ mặt tiền nhà; không sử dụng gạch lát màu tối, có độ bóng cao để phủ trên toàn bộ mặt tiền nhà; không sử dụng vật liệu có độ phản quang quá 70% trong toàn bộ mặt tiền nhà”.

Mục tiêu và phạm vi áp dụng của quy định được nêu trong dự thảo là “quy định này thực thi như một công cụ để quản lý kiến trúc đô thị tại những khu vực chia lô hiện hữu chưa có quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch chi tiết hiện có chưa cung cấp đầy đủ thông tin quản lý kiến trúc công trình đơn lẻ”.

Nếu dự thảo này được áp dụng trong quy trình cấp phép xây dựng, chắc chắn nhiều ngôi nhà trong thành phố phải... đổi màu sơn, giảm thiểu hoặc thay đổi việc dùng kính.

Thực ra, việc này cũng không có gì mới. Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng đã quan tâm đến điều này từ khi hình thành. KT&ĐS tham khảo một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất giữa công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng với một cá nhân lập từ tháng 3.2001, có một chương là “Quy định cụ thể thiết kế kiến trúc”. Trong chương này, bên cạnh quy định về khoảng lùi, độ cao, vạt góc... còn có những phần quy định liên quan đến hoàn thiện công trình.
Theo báo Tuổi Trẻ ngày thứ ba 24.7, UBND TP.HCM đã chỉ đạo: “Riêng việc ban hành quy chế quản lý kiến trúc đô thị cho các đô thị trên địa bàn phải thực hiện xong trong tháng bảy này”. Tuy nhiên, đến nay văn bản này vẫn chưa được ban hành.



Những ngôi nhà nổi bật vì màu sơn và kính. Chẳng hạn, “Quy định hướng dẫn sơn màu hoàn thiện” nêu rõ: “Sơn màu hoàn thiện ngoại thất của tất cả các căn hộ phải sử dụng màu sáng, các chi tiết công trình thi công được sử dụng thêm một số màu hơi tối hơn để tạo ra sự hài hoà giữa các tông màu, có sự tương phản nhẹ nhàng.
Tông màu ngoại thất kết hợp hài hoà giữa 10 màu sáng cùng với 7 màu tối hơn. Màu tía (purple - nguyên văn của văn bản) không được sử dụng để trang trí xây dựng tại khu Nam Sài Gòn. Nếu chủ hộ nào cứ quyết muốn dùng màu tía này thì phải có giấy phép đặc biệt của công ty Phú Mỹ Hưng...”.

Quy định hướng dẫn vật liệu xây dựng thì ghi: “Cửa đi, cửa sổ phải dùng kính trong suốt và kính mờ. Cửa cho các cửa hàng của dãy nhà phố phải dùng kính trong suốt để tạo nên cảm giác sôi động dọc hè phố. Không được sử dụng kính có màu xanh da trời và màu nâu”.

Mục đích của quy định điều kiện quản lý tại Phú Mỹ Hưng nhằm: “Tạo ra nét đặc trưng cho từng khu phố nhưng vẫn hài hoà với tổng thể những khu lân cận; không gian mở và cảnh quan thích hợp; tối đa hoá giá trị cho những căn nhà ở vị trí mặt tiền phố... Hạn chế sự phát triển tự phát về khối và kích thước công trình”.


Màu sơn và tỷ lệ như thế này có thích hợp? Những quy định này nằm trong điều khoản thi hành: người chuyển nhượng đất trong khu được gọi là bên B. Bên B phải ký vào hợp đồng có phụ lục với điều khoản: “Bên B phải tuân thủ và tôn trọng tất cả điều khoản và điều kiện trong hợp đồng này”.
KTS Nguyễn Trường Lưu, một trong những người tham gia bàn bạc về dự thảo quy định quản lý của thành phố, phát biểu: “Việc quản lý là cần thiết, song tôi cũng lưu ý rằng, nếu quản lý kiểu nào đó dẫn đến đồng bộ một cách cứng nhắc thì sẽ tạo bộ mặt phố phường rập khuôn một cách nhàm chán, không sinh động.

Một ví dụ có thể thấy rõ là từ sau Nghị định 181 không cho bán đất lẻ phân lô, nhiều nhà đầu tư phải xây nhà đồng loạt để bán. Và giảm sự đơn điệu, nhàm chán trong kiến trúc là một bài toán mà không phải doanh nghiệp nào cũng giải được”.




Những ngôi nhà nổi bật vì màu sơn và kính.

Những khu dân cư mới được xây dựng đồng bộ về chiều cao, kích thước, hình khối.

Dãy phố trên đường Lê Hồng Phong, hai bà trưng nơi “hội tụ” nhiều kiểu dáng,
phongcách, màu sắc.

Màu sắc vẫn theo sở thích là chính


Bà Châu Mỹ Anh, Phó chủ tịch Hội Kiến trúc sư TP.HCM Theo bà Châu Mỹ Anh, phó chủ tịch Hội Kiến trúc sư TP.HCM, thì thực trạng đa sắc màu như hiện nay là do sử dụng màu theo ý thích cá nhân, có thể vì tâm lý muốn làm nổi công trình nên cố gắng chọn cho mình một số màu thật lạ để không lẫn vào những công trình khác. Hầu hết các công trình kiến trúc dân dụng đều thuộc sở hữu tư nhân, TP thì chưa có quy chuẩn nào về màu sắc nên tận dụng màu sắc là chuyện... đương nhiên.
Việc tận dụng màu sắc tại các công trình kiến trúc trong TP tác động thế nào đến không gian, cảnh quan, thưa bà?

Trước tiên là ảnh hưởng trực tiếp đến người dân xung quanh các công trình kiến trúc đó. Thí dụ nếu căn nhà đối diện chọn màu sắc nóng, mỗi khi ánh nắng chiếu vào sẽ tạo cảm giác khó chịu cho căn nhà đối diện; bên cạnh đó còn tạo cảm giác phân tâm cho những người điều khiển phương tiện giao thông trên đường. Đôi khi sự phân tâm cũng dễ dẫn đến tai nạn. Chưa kể tác động của những gam màu nóng còn dẫn đến sự dễ nóng giận về mặt tâm lý cho những người thường xuyên phải tiếp xúc.

Với thực trạng TP hiện nay, không chỉ đề cập đến màu sắc của công trình kiến trúc mà còn phải để ý đến những bảng quảng cáo. Vị trí của các bảng này thường đặt tại những nơi dễ quan sát, tác động trực quan, nếu màu sắc của bảng dùng những gam màu nóng, chói sẽ góp phần làm cho màu sắc đô thị rất khó chấp nhận. Tại những tuyến đường mới giải toả, sau khi chỉnh trang cũng không ít công trình chọn màu sơn cảm tính, cái thì màu đỏ, cái màu tím xen với xanh... chỉ cần nhìn đã thấy nhức mắt.

Nguyên nhân “loạn màu” hiện nay do đâu, thưa bà?

Theo tôi nguyên nhân chính là do sự cảm thụ thẩm mỹ màu sắc của người dân chưa hình thành. Chủ yếu vẫn là theo ý thích, thậm chí có nhiều người chọn màu theo quan điểm hợp tuổi, hợp số... cộng thêm công nghệ sơn ngày càng phát triển, có thể đáp ứng về màu sắc theo ý thích, chính điều này dẫn đến sự phát triển màu sắc đô thị không theo nguyên tắc nào.

Theo bà nên định hướng “quy hoạch” lại màu sắc như thế nào?

Đây là việc cần phải thực hiện. Theo tôi biết, TP.HCM có dự thảo về vấn đề này, chắc chắn sắp tới sẽ có điều chỉnh về màu sắc đối với đô thị. Trước mắt, có thể điều chỉnh màu sắc cho từng khối, từng hạng mục, vừa làm đẹp mỹ quan vừa giúp cho người dân dễ dàng phân định khu vực cần tìm, chẳng hạn có thể chọn một màu sắc nhất định cho các cơ quan, quy định một số màu sắc cho những khu phố được quy hoạch làm phố thương mại và các khu dân cư, trường học cũng nên có một gam màu chung.

Những tồn tại thực tế có thể điều chỉnh từ ý thức người dân, tuy nhiên, với những khu vực dân cư mới thì cần phải đặt ra tiêu chuẩn cụ thể, rõ ràng và người dân khi chọn màu sắc cho công trình phải tuân thủ theo nguyên tắc đó.

Cái khó hiện nay là hầu hết công trình đều thuộc sở hữu tư nhân, phải chăng không có giải pháp để hạn chế việc tận dụng màu?

Không hẳn là thế, nếu có một quy định rõ ràng cụ thể về màu sắc đô thị vẫn có thể điều chỉnh được việc sơn màu theo ý thích như hiện nay. Có thể đưa ra một số gam màu cấm, và một số gam màu nên thực hiện. Chẳng hạn có thể cấm sử dụng những gam màu nóng, chói, những gam màu nguyên mẫu tạo tâm lý nặng nề cho người nhìn.

Hiện có rất nhiều công trình đã thực hiện xong phần trang trí cho công trình xây dựng. Đến bây giờ TP mới đặt ra công tác quản lý màu sắc cho đô thị, phải chăng là đã trễ?

Theo tôi thì việc đưa màu sắc đô thị vào danh sách cần điều chỉnh đã được TP quan tâm từ lâu, tuy nhiên để đưa ra một tiêu chuẩn về màu sắc thì không thể đơn giản, cần phải có thời gian để tham khảo. Trễ hay sớm theo tôi không quan trọng mà điều cần nhất là đưa ra gam màu nào phù hợp cho đô thị.

Ðề: Quy Hoạch đô Thị Quốc Tế

Tự tính giá căn hộ để tránh 'sập bẫy'
Để không "sập bẫy" các nhà kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp, nhà đầu tư không chuyên có thể tự tính giá thành xây dựng của từng dự án để định mức giá chuẩn làm cơ sở quyết định đầu tư, tránh tình trạng bị hút bởi tin đồn thổi phồng.
Cách tính giá thành căn hộ cũng như đối với các loại nhà khác, gồm giá đất + vật liệu xây dựng + thi công + quản lý phí + lãi suất vay ngân hàng + thuế + lợi nhuận đầu tư của doanh nghiệp.

Giữa nhà và căn hộ có sự khác biệt là đối với nhà thông thường thì giá đất tính trọn vào nhà, còn với căn hộ giá đất được tính bằng các công thức sau

- Tổng giá trị đất đưa vào xây dựng = giá thửa đất x (nhân) 100 rồi : (chia) mật độ xây dựng.

- Giá đất/m2 xây dựng = tổng giá đất đưa vào xây dựng/diện tích sàn xây dựng (chưa tính chi phí cho % diện tích cầu thang, hành lang không đưa vào căn hộ).

- Giá thành/m2 căn hộ = giá đất/m2 xây dựng + giá thành/m2 xây dựng

- Giá căn hộ = giá thành m2 căn hộ x diện tích căn hộ

Sau khi có giá thành căn hộ, người mua có thể cộng thêm sự thuận lợi về vị trí cũng như tiện ích do hạ tầng khu vực mang lại, thị hiếu của người có nhu cầu an cư để ấn định giá chuẩn thương lượng với người bán trong thế chủ động.

Ví dụ, dự án nhà căn hộ cao cấp ở phường Phú Thuận, quận 7 (TP HCM), xây dựng trên diện tích 2 ha, mật độ xây dựng 30%, chiều cao 15 tầng, trong đó giá đất trung bình 2 triệu đồng/m2, giá thành xây dựng 3,5 triệu đồng/m2 (bao gồm hạ tầng, thuế, lãi ngân hàng, lợi nhuận doanh nghiệp và chi phí khác) thì giá thành căn hộ:

- Giá đất đưa vào xây dựng: 40 x 100 : 30 = 134 tỷ đồng

- Giá đất/m2 xây dựng: 134 tỷ/20.000 m2 (diện tích mặt bằng) x 30% (mật độ xây dựng) x 15 (số tầng) = 1.488.000 đồng/m2 + 20% diện tích hành lang, cầu thang không đưa vào căn hộ = 1.785.000 đồng.

- Giá thành m2 căn hộ cao cấp: 1.785.000 đồng + 3.500.000 đồng = 5.285.000 đồng.

Ðề: Quy Hoạch đô Thị Quốc Tế

Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500
Cập nhật: 12/26/2007 4:02:08 PM



Số 73 /BXD-KTQH

V/v: quy hoạch chi tiết xây dựng

tỷ lệ 1/500
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc



Hà Nội, ngày 21 tháng 12 năm 2007




Kính gửi: Bộ Tài nguyên và Môi trường



Bộ Xây dựng nhận được Công văn số 4916/BTNMT-KHTC ngày 12/12/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau:

Theo quy định tại khoản 1, điều 23 Luật Xây dựng quy định: "Uỷ ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm lập nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị... đã được phê duyệt" và theo quy định tại khoản b, điều 43 mục 7 Nghị định 08/2005/NĐ-CP thì : "Uỷ ban nhân dân các cấp lập kế hoạch vốn ngân sách hàng năm đối với đồ án quy hoạch xây dựng trong địa giới hành chính do mình quản lý.."

Trong trường hợp này, dự án đầu tư Trường cao đẳng Tài nguyên và Môi trường có quy mô 40 ha đã được Uỷ ban nhân dân Thành phố chấp thuận chủ trương giao đất để thực hiện đầu tư. Do đó, đây là dự án đầu tư xây dựng công trình tập trung nên căn cứ tại điểm c, mục III, Thông tư số 15/2005/TT-BXD ngày 19/8/2005 của Bộ Xây dựng thì chủ đầu tư xây dựng công trình có trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 thuộc dự án do mình quản lý.

Chi phí lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được tính theo Quyết định số 06/2005/QĐ-BXD ngày 03/2/2005 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc ban hành Định mức chi phí quy hoạch xây dựng và được tính trong chi phí khác của tổng mức đầu tư dự án xây dựng.

Trên đây là ý kiến của Bộ Xây dựng để Bộ Tài nguyên & Môi trường làm cơ sở chỉ đạo triển khai thực hiện.