Chủ đầu tư dự kiến xây dựng một khách sạn 3 sao tại Thành phố Phủ Lý, tỉnh Hà Nam, nhằm phục vụ nhu cầu lưu trú của khách công tác, chuyên gia và lao động trong các khu công nghiệp phát triển của địa phương. Dự án được thiết kế với quy mô vừa phải, đủ tiềm năng phát triển bền vững trên thị trường du lịch tại đây.
Quy mô Công trình:

• Số tầng nổi: 7 tầng
• Diện tích 1 sàn: 180 m²
• Loại móng: Cọc ly tâm
• Tầng hầm: Không có
• Tum: Có, diện tích = 30% diện tích sàn
• Mái: Ngói bê tông cốt thép (BTCT)

📐 Tính toán Diện tích Xây dựng Quy đổi


Theo cách tính toán phổ biến về tính diện tích xây dựng quy đổi, chúng ta xác định các hệ số diện tích như sau:
Các Thành phần Diện tích:


1. Diện tích Móng Cọc ly tâm:

• Hệ số quy đổi: 100% (móng cọc ly tâm tính toàn bộ)
• Diện tích: 180 × 100% = 180 m²

2. Diện tích Sàn 7 Tầng:

• Hệ số quy đổi: 100% (sàn thông thường tính 100%)
• Diện tích: 180 × 7 × 100% = 1.260 m²

3. Diện tích Tum:

• Hệ số quy đổi: 30% (Theo Thông tư số 07/2019/TT-BXD)
• Diện tích: 180 × 30% = 54 m²

4. Diện tích Mái Ngói BTCT:

• Hệ số quy đổi: 100% (mái BTCT tính 100% Tum)
• Diện tích: 54 × 100% = 54 m²

Lý do: Mái bê tông cốt thép trên tum được tính là không gian sử dụng, do đó tính 100%.
👉 Tổng Diện tích Xây dựng Quy đổi:


180 + 1.260 + 54 + 54 = 1.548 m²
💰 Chi phí Thiết kế Khách sạn 3 Sao


Theo thị trường hiện nay, chi phí thiết kế (bao gồm kiến trúc, kỹ thuật, nội thất và các công việc liên quan) cho khách sạn 3 sao dao động trong khoảng giá như sau:
Đơn giá Thiết kế:

• Khoảng giá: 370.000 – 430.000 VNĐ/m²

Ghi chú: Đơn giá này bao gồm thiết kế kiến trúc, thiết kế cơ điện lạnh, thiết kế nội thất, thiết kế hạ tầng, kết cấu và các chi phí tư vấn chuyên môn khác.
Chi phí Thiết kế Chi tiết:


Theo đơn giá: 370.000 VNĐ/m2 → Chi phí thiết kế (thấp nhất):

• Tính toán: 1.548 m² × 370.000 VNĐ/m² = 572,8 triệu VNĐ

Theo đơn giá: 430.000 VNĐ/m2 - Chi phí Cao nhất:

• Tính toán: 1.548 m² × 430.000 VNĐ/m² = 665,6 triệu VNĐ

Phân tích Chi phí Thiết kế:


Chi phí thiết kế phụ thuộc vào các yếu tố như phong cách thiết kế, độ phức tạp kiến trúc, yêu cầu của chủ đầu tư và năng lực chuyên môn của các chuyên gia thiết kế. Với khách sạn 3 sao, mức giá này được coi là hợp lý để đảm bảo chất lượng thiết kế phù hợp với tiêu chuẩn việt nam, quốc tế.
🏗️ Chi phí Thi công Khách sạn 3 Sao


Chi phí thi công là khoản chi chính và lớn nhất trong dự án. Nó bao gồm toàn bộ chi phí nhân công, vật liệu, máy móc thi công, và các chi phí liên quan đến việc thi công trên thực địa.
Đơn giá Thi công:

• Khoảng giá: 13.000.000 – 16.000.000 VNĐ/m²

Ghi chú: Cơ cấu đơn giá: vật liệu (35-40%), nhân công (30-35%), máy móc và thiết bị (15-20%), chi phí chung (10-15%).
Chi phí Thi công gồm giải phóng mặt bằng, thô, hoàn thiện, nội thất, bàn giao:


Đơn giá: 13.000.000 VNĐ/m² → Chi phí thi công (thấp nhất):

• Tính toán: 1.548 m² × 13.000.000 VNĐ/m² = 20,124 tỷ VNĐ (≈ 20,12 tỷ VNĐ)

Đơn giá: 16.000.000 VNĐ/m² → Chi phí thi công (cao nhất):

• Tính toán: 1.548 m² × 16.000.000 VNĐ/m² = 24,768 tỷ VNĐ (≈ 24,77 tỷ VNĐ)

Các Yếu tố Ảnh hưởng đến Chi phí Thi công:

1. Vị trí và Địa chất: Thành phố Phủ Lý có địa chất tương đối ổn định, nhưng cần khảo sát chi tiết để xác định loại móng phù hợp.
2. Biến động Giá vật liệu: Thời điểm giá thép, xi măng, cát đá có thể biến động theo tình hình thị trường, ảnh hưởng ±5-10% đến chi phí.
3. Điều kiện Khí hậu: Khu vực Hà Nam có mưa lũ mùa hè, có thể làm tăng chi phí xây dựng do cần biện pháp chống thấm và bảo vệ công trình.
4. Tiến độ Thi công: Nếu tiến độ gấp rút hoặc kéo dài, chi phí nhân công có thể tăng 5-15%.
5. Kỹ năng Nhân công: Khối lượng công nhân có kỹ năng thi công khách sạn ở khu vực này có thể ảnh hưởng đến chất lượng và chi phí.

📊 Tổng Chi phí Thiết kế + Thi công


Dự toán sơ bộ chi phí Tối thiểu:

• Thiết kế: 572,8 triệu VNĐ
• Thi công: 20.124 tỷ VNĐ
• Tổng: 20.124,5728 tỷ VNĐ ≈ 20,69 tỷ VNĐ

Dự toán sơ bộ chi phí Tối đa:

• Thiết kế: 665,6 triệu VNĐ
• Thi công: 24.768 tỷ VNĐ
• Tổng: 24.768,6656 tỷ VNĐ ≈ 25,43 tỷ VNĐ

Như vậy, qua ví dụ trên, ta có: Tổng chi phí thiết kế và thi công khách sạn 3 sao, 7 tầng, diện tích sàn 180 m² tại Thành phố Phủ Lý, tỉnh Hà Nam, tính theo diện tích xây dựng quy đổi (1.548 m²), sẽ dao động trong khoảng: 20,7 – 25,4 tỷ VNĐ

Tác giả: Yiwin - Nhà thầu thiết kế thi công khách sạn chuyên nghiệp